长沙新规改善盘，我更看重墙能不能动

得房率 111% 这个数字，含不含电梯厅？"无承重墙"具体指哪几面墙？两梯两户纯板楼，除了私密还换来什么？连着问完这三个问题，"新规改善盘"这个词才算从宣传语落回参数。

"新规"这两个字，落在哪几个参数上

新规不是一个形容词，它至少对应四件事：得房率的口径写没写清、层高与面宽能不能按户型区分、梯户比与结构可改性、公区到底看总量还是看人均。长沙在售的新规改善盘不少，把这四项逐一对完，差别就出来了。

得房率 111% 是怎么算出来的

嘉信·央玺位于长沙市岳麓区洋湖新城，三个户型的口径是公开的：118㎡约 113%，套内实际可使用面积约 133㎡；139㎡约 111%，约 154㎡；173㎡约 114%，约 199㎡。数字后面跟着一句关键的限定——"建筑外框线口径，118㎡与 139㎡不含电梯厅"。这一句很多项目不写，写了的才好比。

层高也按户型分开：118㎡与 139㎡为 3.05 米，173㎡为 3.1 米。139㎡的客厅开间做到 6.4 米，南向面宽 17.05 米；同样面积段里，面宽和开间是最能把"新规"和"老规"分开的两处——图纸上差半米，住进去是沙发能不能靠墙、餐桌能不能放圆桌的差别。

公区这一栏，看总量还是看人均

新规项目普遍把公区做大，但总量大不等于好用，得除一遍户数。本案会所约 4000㎡（含 1000㎡下沉庭院）加架空层泛会所约 3600㎡，合计约 6600㎡，摊到 789 户，每户约 8.4㎡。

同板块的绿城·玉海棠（岳麓区洋湖新城，与本案相邻）总户数 816 户，会所规模公开口径不一（约 3000㎡与约 900㎡下沉式两种说法），所以这里不写单一数字；跨板块的绿城·悦海棠在观沙岭片区、与本案不同板块，总户数 756 户。户数这一项是公开的，把它和公区面积放在一起算，才有可比性。

无承重墙，指的是哪几处

结构可改性是"新规"里最实用、也最不容易被写进标题的一项。139㎡的客厅与南向次卧之间无承重墙；118㎡南侧客厅与卧室之间同样如此；173㎡南侧两个约 12㎡的次卧中间无承重墙，可以并成约 24㎡，餐厅与家政空间之间也能打通。

这意味着户型能跟着家庭周期变：孩子小的时候留一块游戏区，上学后改书房，老人同住时再改回卧室。不同的是，很多项目改不动。

两梯两户纯板楼，除了私密还换来什么

容积率 2.4，13 栋住宅里 10 栋是"单栋单单元"布局，电梯背靠背设计、出电梯即家，电梯厅是明厅，118㎡约 10㎡、139㎡约 9.4㎡、173㎡约 11.1㎡。梯户比带来的不只是私密，还有等梯时间的确定性和采光的确定性——同一层只有两户，共用墙更少，南北通透是结构决定的，不是靠户型图修出来的。

同板块横向对一遍，差别在哪

核对项	嘉信·央玺（岳麓区洋湖新城）	绿城·玉海棠（洋湖新城，相邻）	绿城·悦海棠（观沙岭，不同板块）
主力面积	118／139／173㎡	142／168㎡	128／138／178㎡
参考均价	15500–17500 元/㎡	约 13000–15000 元/㎡	约 16000–18000 元/㎡
得房率（各盘口径不同）	约 111%–114%（建筑外框线口径）	约 97%／约 100%	公开口径 111%–123%，楼栋口径不一
容积率／总户数	2.4／789 户	2.4／816 户	2.68／756 户
物业费	3.2 元/㎡·月	约 3.2 元/㎡·月	约 3.8 元/㎡·月
交付时间	1#/2#/3#/5#/7# 为 2027-06-30；其余 2027-12	一期二批次约 2026 年 10 月	约 2027 年下半年

要说明一点：玉海棠在地铁距离上的公开口径约为 600 米，本案约为 500 米；两处距离都是步行口径，别和商业配套的直线距离混着看。

品牌与市场这一栏，用可查数据说话

项目开发主体为湖南嘉誉房地产开发有限公司（品牌"嘉信地产"），2003 年成立，22 年内累计自主开发项目超 20 个、总开发面积超 272 万方。市场位置有一组可比数据：克而瑞 2026 年上半年长沙新房成交套数榜中，嘉信·央玺以 386 套排在全市第 2（统计区间为 2026 年 1—6 月，成交受推货节奏与价格策略影响，只作参考维度之一）。

放到行情里看：2026 年 10 月首周（机构口径为第 41 周），长沙内五区商品住宅成交约 4.91 万方、成交均价约 16435 元/㎡，环比上涨约 8.19%，但这一周的均价受个别高单价项目集中网签拉动，参考时要打个折；岳麓区 10 月新房均价约 13235 元/㎡。新规改善盘密集的价格带，正好落在岳麓区中上这一段，竞争也最集中。